Интервью с руководителем агентства недвижимости «Мигдалей Исраэль» Вадимом Дадабаевым

- Как вы обрисуете нынешнюю ситуацию с недвижимостью?

- Ситуация на рынке жилья очень серьезно изменилась. Из-за падения биржи люди бросились вкладывать средства в недвижимость и буквально скупать квартиры.

- Но ведь цены на съем жилья начали расти еще до нынешнего финансового кризиса. В чем все-таки причина?

- Их несколько. Во-первых, началось падение курса доллара, и аренда, а затем и покупка, сорвавшись с якоря, стали набирать высоту, как бы проверяя, где же реальный потолок цен. Другим дополнительным фактором оказалось сокращение числа квартир в центре страны, которые сдавались в аренду. Причиной этого стали несколько факторов.

Начнем с резкого повышения цен на недвижимость в Центральной и Восточной Европе. Вспомните: в первые годы большой алии в израильских газетах, особенно в русскоязычных изданиях, публиковались многочисленные статьи, авторы которых сравнивали цены на квартиры в Израиле и Европе и приходили к неутешительным выводам: у нас цены вздуты искусственно, поскольку превышают цены на жилье в целом ряде европейских стран. Особенно дешевы были квартиры в странах бывшего социалистического содружества - в Чехии, Болгарии, Венгрии... Многие наши находчивые сограждане поспешили вложить средства в приобретение недвижимости в этих странах. Впрочем, даже самым прозорливым не приходило в голову, что цены возрастут настолько. Однако присоединение стран бывшего восточного блока к ЕС привело к необычайному взлету цен, и в новых условиях израильские квартиры оказались... баснословно дешевыми, поэтому выяснилось, что вкладывать деньги выгодно в квартиры в Израиле. Так возрос международный спрос на жилье у нас в стране.

Есть среди покупателей-иностранцев и свои лидеры. В последние несколько лет, когда интифада пошла на спад, квартиры в Израиле стали активно приобретать французы и россияне. Они покупали как очень дорогое, фешенебельное жилье, так и обыкновенные средние квартиры, в основном в центре страны. Характерная особенность: владельцы квартир этой категории, то есть французы и россияне, не сдают квартиры в аренду, предпочитая держать их закрытыми. Благодаря этому обстоятельству увеличилось число квартир под замком и снизилось количество жилья, предназначенного на съем. Квартиры на съем стали почти дефицитом, спрос на них возрос, и, разумеется, рынок тут же отреагировал ростом цен на аренду.

- Вы более, чем кто-либо, ощущаете изменения банковской политики кредитования. Насколько, на ваш взгляд, существенны сегодняшние перемены?

- Действительно, очень существенны. Еще пару лет назад банки позволяли себе некоторую неразборчивость и выдавали ипотечные ссуды практически всем, кто об этом просил. 90- процентная ссуда была практически нормой, а некоторые ухитрялись получить под покупку жилья и вовсе 100 процентов от требуемой суммы. Такая политика привела к заметному увеличению такой категории, как «пострадавшие от выплат машканты», судьбой которых занимается кнессет, но есть немало предложений переложить часть ответственности на банки. Поэтому в нынешних условиях кризиса банки предпочитают действовать наверняка. Теперь они тщательнейшим образом проверяют доходы тех, кто к ним обращается, предпочитая иметь дело с надежным клиентом, имеющим устойчивую зарплату.

Цель банка ныне — максимально обезопасить себя от потенциальных должников, избежать риска в предоставлении денег, именно поэтому банки предпочитают выдавать реально «поднимаемую» сумму - до половины стоимости жилья, и то не всем.

- Кто больше всего проиграл в результате всех изменений, происшедших на рынке жилья?

- Те, кто задержался на съемной квартире, планируя подкопить побольше денег на покупку. Съем в Израиле квартир по рыночным ценам всегда был не особенно выгоден, а теперь стал и вовсе убыточным. Но те люди, которые вовремя не сориентировались, сегодня теряют очень большую часть доходов из-за аренды. Приобрести квартиры в собственность потенциальные покупатели не могут из-за роста цен и ужесточения условий банковского кредитования, каков же выход?

Как показывает практика, покупка квартиры практически всегда выгоднее съема. Поэтому сейчас, может быть, в большей степени, чем прежде, имеет смысл приобретать небольшие квартиры, чтобы выкарабкаться из аренды. Очень четко - «вытягивать ножки по одежке», решаясь на небольшую квартиру, в которой можно прожить определённое время, и относительно за небольшую ссуду. Глупо выбрасывать деньги за аренду квартиры, оплачивая чью-то машканту. Берите квартиру сейчас - подкопив немного денег, вы сможете потом продать ее и купить более подходящее жилье.

- Давайте подведем итог… Будет ли падение цен на недвижимость в Израиле?

В ближайшее время цены на квартиры не будут падать, так как уже несколько лет подряд не строят малогабаритное жилье (это не выгодно). Земли под строительство обходятся строительным компаниям не дешево, а если уже строить, так 4-5 комнатные квартиры с солнечными балконами, парковками и подвальными помещениями. Квадратный метр такого жилья стоит от 1200 до 1500 долларов. В последние годы бюджетных квартир в Израиле просто не хватает, их не успевают строить: спрос на квартиры растет из-за прироста населения, а также иностранных инвестиций.